MoneyDJ新聞 2026-03-20 12:39:06 新聞中心 發佈
央行19號召開理監事會議，宣布政策利率「連八凍」，並對房市進行選擇性信用管制的「精準微調」，將自然人第二戶購屋貸款成數由五成提高到六成。對此，房市趨勢專家李同榮提出「三微效應」觀點，指出這次央行的政策屬於「精準微調」，市場反應預估僅呈現出「首購信心稍微上升、換屋意願小幅增加、交易量輕微回暖」的溫和效果。
李同榮表示，目前房市正面臨產業資金斷鏈以及交易限貸政策雙重壓力，政府大幅限制第二戶購屋貸款，把大部分換屋族群界定為投資客，使得市場交易動能受到嚴重扭曲與傷害。在這兩股壓力下，房市交易量呈現出一種窒息式萎縮狀態，尤其是換屋市場幾乎陷入停滯，就像是一灘死水。
李同榮認為，此次央行限貨的小幅鬆綁顯示了三個主要意涵：
第一、宣示意味濃厚，但實質效益有限。央行把第二戶貸款成數從五成提高到六成，雖然是回應市場對於換屋政策的不滿，但整體來看仍然屬於象徵性的調整，只是在釋放政府關切的訊號而已。主要意義在於告訴大家政策開始有些許鬆動，但對整體交易量的實質刺激還是相當有限。
第二、象徵性鬆綁，以避免房市再度升溫。央行依然保持高度警戒，不希望一旦快速鬆綁就讓市場重新升溫，因此採取了「精準微調」策略，只做小幅度調整。不過從市場基本面來看，目前房價仍在修正循環中，而餘屋量持續增加，加上交易量處於低檔，所以短期內不可能因為這類小利多而迅速反彈。
第三、選舉前的「擠牙膏式」政策調整。李同榮指出，即使目前房市降溫，也還沒有達到某些鷹派決策者所期待的程度，因此未來很可能會採取分階段的小幅放寬措施，再觀察一下市場反應，以保留後續政治及政策操作空間。
李同榮預期，此次針對換屋限貸的小改變只會帶來所謂的“三微效應”，分別是信心稍增、意願略增和交易量輕微回暖。對首購族而言，雖然購買意願不會立即大幅提升，但至少信心有機會小幅回升；至於換屋族，他們則是在這波限貸中受創最深的一群人。即便現在貸款比例提高至六成，有可能讓他們稍有增加想要換家的念頭，不過仍面臨兩大壓力：一方面必須在18個月內賣掉第一戶；另一方面銀行放款態度依舊偏保守。因此總體而言，他們雖然有些許增長意願，但實際上的動能卻還是不夠。而最後，即使此次的小改變確實帶來了一定心理效果，可是影響整體成交量依舊有限。目前真正困擾著換屋族的是那18個月內必須出售第一戶的不合理限制。如果這項規定不作出改變，那麼真的很難讓交換住房的人恢復正常流通狀況。
李同榮認為，要讓房市真正回暖，需要具備兩個條件：首先就是進一步放寬交換住房限貸措施，可以考慮取消或延長那18個月出售第一戶的限制，好讓他們可以正常進行資產配置；其次建商也需要適度降價，就像央行總裁楊金龍所說，「只有建商肯給予優惠，才能讓樓市平穩著陸。」
他表示，在資金緊張與餘庫增加的大環境下，如果建商只是以成本理由撐高價格，那麼將可能導致賣壓累積，加長修正時間，到時候跌勢恐怕更深；唯有透過“積極放寬交換住房限贷”和“適當降價”才能促進成交量逐步回升。
